dimanche 20 mai 2007
RENTE VIAGÈRE
C’est le montant payé en général mensuellement par l’acheteur – débit-rentier – au vendeur – le crédit-rentier. Cette rente versée à vie à une personne ou deux (rente réversible) est indéxée en général sur l’indice INSEE du coût de la vie et revue annuellement.
BOUQUET :
BOUQUET :C’est le montant qui est payé comptant au vendeur. Il est librement fixé par lui. Il est souvent égal à 20 % du montant de la transaction mais ce n’est pas une règle.Pour le vendeur : une garantie supplémentaire, un moyen de transmission à une personne librement choisie, un apport d’argent frais.Pour l’acheteur : un moyen de diminuer la rente mensuelle.
CALCULS VIAGERS
À partir d’une estimation d’un bien au prix du marché, il s’agit de calculer les montants du bouquet et des rentes qui seront perçus par le vendeur. Sont pris en compte pour ces calculs :
l’espérance de vie du vendeur (1 ou 2)
la valeur de la nue propriété
le taux d’entretien (état général du bien)
le taux de rente appliqué au capital à amortir
la valeur locative.
l’espérance de vie du vendeur (1 ou 2)
la valeur de la nue propriété
le taux d’entretien (état général du bien)
le taux de rente appliqué au capital à amortir
la valeur locative.
VIAGER OCCUPÉ
VIAGER OCCUPÉ :Vente d’un bien immobilier dont le vendeur se réserve le Droit d’usage et d’habitation. Le montant de la transaction - sur lequel seront calculés les droits d’enregistrement - est sensiblement égal à la valeur de la nue-propriété du bien vendu. Le paiement différé se fera sous forme d’un bouquet et d’une rente viagère. Il sera prévu dès l’origine du contrat une rente complémentaire en cas de départ anticipé du vendeur, calculée sur la valeur locative du bien.Pour le vendeur : il continue à habiter son logement, bénéficie de revenus supplémentaires dans le cadre d’une fiscalité favorable et organise de façon choisie la transmission de son patrimoine.Pour l’acheteur : il se crée un patrimoine sans souci de gestion ni pression fiscale supplémentaire
VIAGER LIBRE :
Vente d’un bien immobilier dont l’acquéreur aura immédiatement la libre disposition. Le paiement différé se fera sous forme d’un bouquet - paiement comptant - et d’une rente viagère. Le montant de la transaction est égal à la valeur estimée du bien sur le marché immobilier.Pour le vendeur : avantages fiscaux importants par rapport aux revenus locatifs.Pour l’acheteur : il accède à la propriété de son logement et contourne des circuits coûteux du crédit.
jeudi 17 mai 2007
dimanche 13 mai 2007
vendredi 11 mai 2007
Qui peut le faire ?
Toute personne physique, propriétaire d'un bien immobilier peut le vendre en viager quel que soit son âge. Cependant, ce système s'adresse plus particulièrement aux personnes âgées (un jeune homme de 18 ans aura du mal à trouver un acquéreur et la rente qu'il touchera risque d'être très infime ! ).
Elle ne doit pas être atteinte d'une maladie pouvant entraîner la mort. Si elle meurt dans les 20 jours suivant la signature du contrat, la vente est annulée.
La rente peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une deuxième tête (conjoint, généralement). Dans ce cas, à la mort du premier époux, l'acheteur continuera à payer la rente au second époux.
L'acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou morale (société). Des garanties financières lui seront généralement demandées (caution, hypothèque) afin de s'assurer qu'il est à même de payer régulièrement la rente.
Le contrat de vente peut contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement : vente annulée, partie des rentes payées gardée par le vendeur en indemnités.
Elle ne doit pas être atteinte d'une maladie pouvant entraîner la mort. Si elle meurt dans les 20 jours suivant la signature du contrat, la vente est annulée.
La rente peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une deuxième tête (conjoint, généralement). Dans ce cas, à la mort du premier époux, l'acheteur continuera à payer la rente au second époux.
L'acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou morale (société). Des garanties financières lui seront généralement demandées (caution, hypothèque) afin de s'assurer qu'il est à même de payer régulièrement la rente.
Le contrat de vente peut contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement : vente annulée, partie des rentes payées gardée par le vendeur en indemnités.
Peut-on réviser ou indexer la rente ?
Pour préserver le pouvoir d'achat du rentier, il est possible de prévoir une clause d'indexation. L'indice de référence est libre, mais en général l'indice choisi est celui des prix à la consommation (INSEE), ou encore le coût de la construction...
A signaler : il est utile de prévoir un indice de substitution en cas de disparition du premier indice.
En cas de désaccord entre les parties, la rente est réévaluée légalement suivant un barème mis à jour annuellement par la loi de finances.
Chaque partie peut obtenir du tribunal d'instance une majoration ou une diminution du coefficient de réévaluation s'il estime et prouve être dans son bon droit.
A signaler : il est utile de prévoir un indice de substitution en cas de disparition du premier indice.
En cas de désaccord entre les parties, la rente est réévaluée légalement suivant un barème mis à jour annuellement par la loi de finances.
Chaque partie peut obtenir du tribunal d'instance une majoration ou une diminution du coefficient de réévaluation s'il estime et prouve être dans son bon droit.
Comment est calculée la rente ?
Le montant de la rente est fixée librement entre les parties en fonction de la valeur du bien, de l'âge du crédirentier, de son espérance de vie...
La valeur du logement tient compte des réserves que le crédirentier a maintenues sur le logement :
un viager libre est plus cher qu'un viager occupé : dans ce cas, la valeur de l'immeuble tient compte des prix pratiqués sur le marché immobilier ;
lorsque le viager est occupé, l'acheteur ne dispose pas du droit d'habitation. Il n'est que le nu-propriétaire, l'usufruitier (le vendeur) conserve la droit d'habiter et d'en recueillir les fruits (loyers par exemple).
A noter : il peut exister des viagers occupés mais libérables 15 jours ou 1 mois et plus dans l'année.
Les barèmes sont libres mais on peut se référer pour définir le taux de la rente, aux tarifs établis par les compagnies d'assurance, la caisse nationale de prévoyance et les notaires.Le paiement de la rente est mensuel, trimestriel ou annuel suivant le choix des parties.
La valeur du logement tient compte des réserves que le crédirentier a maintenues sur le logement :
un viager libre est plus cher qu'un viager occupé : dans ce cas, la valeur de l'immeuble tient compte des prix pratiqués sur le marché immobilier ;
lorsque le viager est occupé, l'acheteur ne dispose pas du droit d'habitation. Il n'est que le nu-propriétaire, l'usufruitier (le vendeur) conserve la droit d'habiter et d'en recueillir les fruits (loyers par exemple).
A noter : il peut exister des viagers occupés mais libérables 15 jours ou 1 mois et plus dans l'année.
Les barèmes sont libres mais on peut se référer pour définir le taux de la rente, aux tarifs établis par les compagnies d'assurance, la caisse nationale de prévoyance et les notaires.Le paiement de la rente est mensuel, trimestriel ou annuel suivant le choix des parties.
Achat et vente en viager
Qu'est-ce que la vente en viager ?
La vente en viager consiste à " aliéner son capital ", c'est-à-dire à en céder la nue-propriété avec éventuellement la jouissance, moyennant le versement d'une rente viagère pendant toute la durée de sa vie.
Le débirentier est la personne qui verse la rente. Il devient ainsi nu-propriétaire du bien vendu en viager et en aura la pleine propriété à la mort du crédirentier, et de son conjoint si la rente est réversible.
Le crédirentier est la personne qui touche la rente. Il peut éventuellement garder l'usufruit (la jouissance) du bien vendu.
La vente en viager consiste à " aliéner son capital ", c'est-à-dire à en céder la nue-propriété avec éventuellement la jouissance, moyennant le versement d'une rente viagère pendant toute la durée de sa vie.
Le débirentier est la personne qui verse la rente. Il devient ainsi nu-propriétaire du bien vendu en viager et en aura la pleine propriété à la mort du crédirentier, et de son conjoint si la rente est réversible.
Le crédirentier est la personne qui touche la rente. Il peut éventuellement garder l'usufruit (la jouissance) du bien vendu.
dimanche 29 avril 2007
रेनी.कोस्तेस विअगेर.
Renée Costes Viager est une agence immobiliére située à Paris qui s'est spécialisée dans l'étude viagére। Notre savoir faire juridique et commercial nous permettra de vous accompagner à chaque étape de votre projet : recherche, vente, conseil, négociation, préparation de l'avant-contrat, financement, suivi, " service aprés vente
RENEE COSTES VIAGER a un champ d'intervention assez large puisque l'ensemble de notre équipe intervient dans toutes la région parisienne et Ile-de-France. Elle s'est spécialisée notamment dans le secteur Parisien.
Un mandat confié à
RENEE COSTES VIAGER
=
450 agences à votre service
sur toute la France
RENEE COSTES VIAGER a un champ d'intervention assez large puisque l'ensemble de notre équipe intervient dans toutes la région parisienne et Ile-de-France. Elle s'est spécialisée notamment dans le secteur Parisien.
Un mandat confié à
RENEE COSTES VIAGER
=
450 agences à votre service
sur toute la France
Intervention de l’Agence RENEE COSTES Viager represente par Alain LEMOUZY dans le cadre d’une vente en viager
Renée Costes Viager est une agence immobiliére située à Paris qui s'est spécialisée dans l'étude viagére. Notre savoir faire juridique et commercial nous permettra de vous accompagner à chaque étape de votre projet : recherche, vente, conseil, négociation, préparation de l'avant-contrat, financement, suivi, " service aprés vente ".
RENEE COSTES VIAGER a un champ d'intervention assez large puisque l'ensemble de notre équipe intervient dans toutes la région parisienne et Ile-de-France. Elle s'est spécialisée notamment dans le secteur Parisien.
Un mandat confié à
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Un mandat confié à
RENEE COSTES VIAGER
=
450 agences à votre service
sur toute la France
Intervention de l’Agence RENEE COSTES Viager represente par Alain LEMOUZY dans le cadre d’une vente en viager
Notre expérience et notre savoir faire, nous permettent de mettre en œuvre une procédure, simple, empreinte de professionnalisme, de proximité et de disponibilité pour mener à bien votre projet de vente en viager. Vous pouvez ainsi bénéficier gratuitement et sans engagements de notre expertise viagère.
Entretient de présentation du viager et définition de votre projet :
- Avertissement déontologique sur le fait que si vous choisissez de vendre vos biens immobiliers en viager, au jour de votre décès les biens vendus ne feront plus partis de votre patrimoine, en conséquence vos enfants ou ayants droits, ne pourront pas bénéficier de ces actifs immobiliers comme héritage.
- Explications sur les tenants et aboutissants, pratiques, juridiques, … de la vente en viager :
- Conseils : Solutions adaptés à vos besoins
Analyse patrimoniale et étude de faisabilité :
- Les biens immobiliers que vous envisager de vendre en viager sont visités et expertisés par nos soins afin d’en déterminer la valeur vénale [c'est-à-dire la valeur à laquelle votre appartement, votre maison ou tout autres biens, pourraient être vendus au comptant]. Notre expertise en valeur vénale prendra en compte notamment, les qualités propres du bien, de son environnement, …
- Etude de faisabilité : Le bien est il grevé d’un hypothèque, sous quel régime juridique est il [bien propre, régime de la communauté, …]
- Etablissement de notre proposition : le résultat de nos expertises et de nos chiffrage vous est transmis dans les meilleurs délais, à ce stade nos services sont gratuit, de manière à ce que vous puissiez avoir tous les éléments en mains pour prendre la décision de vendre en viager, toutefois si vous souhaitez bénéficier d’une expertise en valeur vénale et d’une expertise viagère détaillée, la réalisation et la rédaction de cette expertise sont payantes (sur devis).
Expertise viagère :
- Expertise viagère : En nous basant sur la valeur vénale retenue, nous réalisons une expertise viagère, compte tenu de votre (vos) âge(s), des conditions de fonctionnement retenu [Viager Libre, Occupé ou en partie Libre ; Réversibilité éventuelle de la rente en cas de vente par un couple ; conditions retenus concernant un éventuel abandon du Droit d’Usage et d’Habitation en cours de contrat ; …]
- Étude fiscale : Nous pouvons si vous le souhaitez, réaliser en complément de notre expertise viagère une simulation fiscale, vous permettant d’avoir un ordre d’idée de l’impôt sur le revenus et de la CSG que vous seriez amené a payer ou non, dans le cas ou vous bénéficieriez du paiement d’une rente viagère. [Cette étude fiscale
Sélections des acquéreurs :
- Mise en valeur par annonces dans la presse immobilière et sur Internet de votre bien, nous nous efforceront à ce stade de mettre en valeur les atouts de votre bien, après à chacun de ce rendre compte par lui-même de son engouement ou non pour l’affaire.
- Prise de rendez-vous : Nous conviendrons toujours ensemble, au moins 48 heures à l’avance des visites de présentation de votre biens et ce en fonction de nos emploi du temps respectifs.
- Présentation des biens : Nous accompagnons toujours nos clients, de manières ce que le professionnel que nous sommes puisse exposé de manières claires, objectives et argumentées, les qualités de l’affaire visitée. Nous sommes ainsi à même de répondre dans l’instant aux questionnements ou doutes que l’acquéreur pourrait avoir concernant soit les bien en lui-même, soit sur le principe de la l’achat en viager et de négocié au plus juste un accord sur les termes du contrat.
Préparation de l’avant contrat :
- Diagnostics immobiliers : Le vendeur d’un bien immobilier en viager est tenu de par la loi, comme pour toute vente immobilière de fournir à l’acquéreur différents diagnostics immobiliers [voir la note sur les diagnostics immobiliers] avant la signature de l’avant contrat. Les coûts de ces diagnostics, demeure à la charge du vendeur. Nous pouvons vous assister dans le choix d’un prestataire et également suivre à votre demande le déroulement de opérations de diagnostics.
- Compromis : Nous sommes en mesure de rédiger le compromis de vente en viager, ou selon vos souhait de préparer l’avant contrat avec votre notaire. Nous, nous rapprocherons alors de votre notaire, pour organisé la signature du compromis et nous lui transmettrons : un projets d’avant contrat de vente viager avec toutes les clauses spécifiques à ce type de contrat, les modalités et le termes convenus en les parties, les diagnostiques immobiliers, l’Etat civil précis de l’acheteur et du vendeur, et tout autres documents en notre possession utile à la vente.
- Accompagnement de nos clients jusqu’à la signature de l’Acte authentique devant notaire.
Signature de l’Acte authentique :
Nous vous accompagnons jusqu'à la signature de la vente viagère chez le notaire, dont les frais sont à charge de l’acquéreur et nous suivons votre dossier après la vente.
Après la vente :
Nous vous assistons pour l’indexation annuelle des rentes, la répartition des charges de copropriété, les déclarations d’impôts, …
La vente en viager peut certainement répondre à vos besoins !
Le complément de revenus que procure la perception régulière d’un rente viagère, le bénéfice global [voir la note sur le bénéfice global Viager] résultant de ce choix pourra vous permettre de créer et de vivre de nouveaux projets (voyages, aide aux enfants ou petits enfants, …) et interviendra également comme une sécurité financière pour l’avenir, vous permettant de pouvoir faire face aux coûts d’une aide à domicile ou d’une résidence seniors.
Notre démarche empreinte de professionnalisme, d’expertise juridique et financière, et de sérieux dans la négociation, nous permettra de tissé ensemble au plus vite nous l’espérons une relation de confiance durable. Menez à bien la mission que vous voudrez bien nous confié et vous apportez pleine satisfaction et notre premier objectif. Conscient, de part notre expérience, que le bouche à oreille, construit notre réputation et notre notoriété au fils des années, votre satisfaction est notre meilleurs publicité.
Alain LEMOUZY viageriste à PARIS.
Entretient de présentation du viager et définition de votre projet :
- Avertissement déontologique sur le fait que si vous choisissez de vendre vos biens immobiliers en viager, au jour de votre décès les biens vendus ne feront plus partis de votre patrimoine, en conséquence vos enfants ou ayants droits, ne pourront pas bénéficier de ces actifs immobiliers comme héritage.
- Explications sur les tenants et aboutissants, pratiques, juridiques, … de la vente en viager :
- Conseils : Solutions adaptés à vos besoins
Analyse patrimoniale et étude de faisabilité :
- Les biens immobiliers que vous envisager de vendre en viager sont visités et expertisés par nos soins afin d’en déterminer la valeur vénale [c'est-à-dire la valeur à laquelle votre appartement, votre maison ou tout autres biens, pourraient être vendus au comptant]. Notre expertise en valeur vénale prendra en compte notamment, les qualités propres du bien, de son environnement, …
- Etude de faisabilité : Le bien est il grevé d’un hypothèque, sous quel régime juridique est il [bien propre, régime de la communauté, …]
- Etablissement de notre proposition : le résultat de nos expertises et de nos chiffrage vous est transmis dans les meilleurs délais, à ce stade nos services sont gratuit, de manière à ce que vous puissiez avoir tous les éléments en mains pour prendre la décision de vendre en viager, toutefois si vous souhaitez bénéficier d’une expertise en valeur vénale et d’une expertise viagère détaillée, la réalisation et la rédaction de cette expertise sont payantes (sur devis).
Expertise viagère :
- Expertise viagère : En nous basant sur la valeur vénale retenue, nous réalisons une expertise viagère, compte tenu de votre (vos) âge(s), des conditions de fonctionnement retenu [Viager Libre, Occupé ou en partie Libre ; Réversibilité éventuelle de la rente en cas de vente par un couple ; conditions retenus concernant un éventuel abandon du Droit d’Usage et d’Habitation en cours de contrat ; …]
- Étude fiscale : Nous pouvons si vous le souhaitez, réaliser en complément de notre expertise viagère une simulation fiscale, vous permettant d’avoir un ordre d’idée de l’impôt sur le revenus et de la CSG que vous seriez amené a payer ou non, dans le cas ou vous bénéficieriez du paiement d’une rente viagère. [Cette étude fiscale
Sélections des acquéreurs :
- Mise en valeur par annonces dans la presse immobilière et sur Internet de votre bien, nous nous efforceront à ce stade de mettre en valeur les atouts de votre bien, après à chacun de ce rendre compte par lui-même de son engouement ou non pour l’affaire.
- Prise de rendez-vous : Nous conviendrons toujours ensemble, au moins 48 heures à l’avance des visites de présentation de votre biens et ce en fonction de nos emploi du temps respectifs.
- Présentation des biens : Nous accompagnons toujours nos clients, de manières ce que le professionnel que nous sommes puisse exposé de manières claires, objectives et argumentées, les qualités de l’affaire visitée. Nous sommes ainsi à même de répondre dans l’instant aux questionnements ou doutes que l’acquéreur pourrait avoir concernant soit les bien en lui-même, soit sur le principe de la l’achat en viager et de négocié au plus juste un accord sur les termes du contrat.
Préparation de l’avant contrat :
- Diagnostics immobiliers : Le vendeur d’un bien immobilier en viager est tenu de par la loi, comme pour toute vente immobilière de fournir à l’acquéreur différents diagnostics immobiliers [voir la note sur les diagnostics immobiliers] avant la signature de l’avant contrat. Les coûts de ces diagnostics, demeure à la charge du vendeur. Nous pouvons vous assister dans le choix d’un prestataire et également suivre à votre demande le déroulement de opérations de diagnostics.
- Compromis : Nous sommes en mesure de rédiger le compromis de vente en viager, ou selon vos souhait de préparer l’avant contrat avec votre notaire. Nous, nous rapprocherons alors de votre notaire, pour organisé la signature du compromis et nous lui transmettrons : un projets d’avant contrat de vente viager avec toutes les clauses spécifiques à ce type de contrat, les modalités et le termes convenus en les parties, les diagnostiques immobiliers, l’Etat civil précis de l’acheteur et du vendeur, et tout autres documents en notre possession utile à la vente.
- Accompagnement de nos clients jusqu’à la signature de l’Acte authentique devant notaire.
Signature de l’Acte authentique :
Nous vous accompagnons jusqu'à la signature de la vente viagère chez le notaire, dont les frais sont à charge de l’acquéreur et nous suivons votre dossier après la vente.
Après la vente :
Nous vous assistons pour l’indexation annuelle des rentes, la répartition des charges de copropriété, les déclarations d’impôts, …
La vente en viager peut certainement répondre à vos besoins !
Le complément de revenus que procure la perception régulière d’un rente viagère, le bénéfice global [voir la note sur le bénéfice global Viager] résultant de ce choix pourra vous permettre de créer et de vivre de nouveaux projets (voyages, aide aux enfants ou petits enfants, …) et interviendra également comme une sécurité financière pour l’avenir, vous permettant de pouvoir faire face aux coûts d’une aide à domicile ou d’une résidence seniors.
Notre démarche empreinte de professionnalisme, d’expertise juridique et financière, et de sérieux dans la négociation, nous permettra de tissé ensemble au plus vite nous l’espérons une relation de confiance durable. Menez à bien la mission que vous voudrez bien nous confié et vous apportez pleine satisfaction et notre premier objectif. Conscient, de part notre expérience, que le bouche à oreille, construit notre réputation et notre notoriété au fils des années, votre satisfaction est notre meilleurs publicité.
Alain LEMOUZY viageriste à PARIS.
Le Viager entre en campagne
Le Viager entre en campagne … !
En 2007, le viager sera au centre des débats ….
Si l’on peut le souhaiter d’un point de vue de la nécessaire information à délivrer à tous les français, a propos d’un complément de revenus attractif pour les seniors et un bon moyen d’investissement pour tout actif désirant constituer un patrimoine de qualité pour ses enfants ou pour ses vieux jours; le viager semble, en ce début d’année, apparaître dans l’actualité là on ne l’attendait pas.
Après une rumeur née sur Internet, colportée par un mail et une note postée sur de nombreux blogs et forums au sujet du patrimoine soumis à l’ISF de Mme Ségolène ROYALE et de son conjoint M. HOLLANDE, le terme « viager » fait irruption dans la campagne électorale pour les prochaines présidentielles. En effet en marge de la polémique lancée par le député UMP de l'Aveyron Jacques Godfrain et le quotidien régional La Dépêche du Midi qui avait reproduit ses propos, accusant M. Hollande et sa compagne d’avoir utilisés une Société civile immobilière (SCI) pour " échapper " à l'impôt sur la fortune (ISF). On apprend que cette société SCI dénommée la Sapinière, compte dans ses actifs, une maison à Mougins près de Cannes (Alpes-maritimes) achetée, selon l’avocat de intéressés, en viager. Mme ROYALE affirme elle pour sa part, détenir une : "- part dans une maison des Alpes Maritimes de 120 M2 achetée avec un plan épargne logement en 1986. Emprunt remboursé. J'en possède une part pour un montant de 108.000 euros en valeur actuelle ". (Source TF1 / LCI)
Pourquoi Mme Royale semble gênée aux entournures par l’achat en viager de cette villa, préférant nous expliquer les détails du financement de l’opération, pour ne pas utiliser le mot « Viager » ? L’achat d’une résidence secondaire ou principale par le biais du paiement d’une rente viagère, n’a en effet rien de « honteux » ! De plus Mme ROYALE et M. HOLLANDE ne sont pas les premiers personnages de la vie politique française a avoir acquis des propriétés par le biais d’un achat en viager. En effet, Charles De GAULLE signa en 1934 l'acte d'achat en viager de la Boisserie, dans le petit village de Colombey-les-Deux-Eglises, M. Valéry GISCARD D’ESTAING eu également recours par le passé à ce type d’investissements.
Cette polémique politicienne n’a d’ailleurs à mon sens pas grand intérêt. Elle révèle simplement tout l’intérêt d’investir dans un viager, car il s’agit d’un moyen simple et accessible, pour tout actif bénéficiant d’une petite capacité d’épargne, de se constituer un patrimoine de qualité.
Alain.Lemouzy viageriste.
En 2007, le viager sera au centre des débats ….
Si l’on peut le souhaiter d’un point de vue de la nécessaire information à délivrer à tous les français, a propos d’un complément de revenus attractif pour les seniors et un bon moyen d’investissement pour tout actif désirant constituer un patrimoine de qualité pour ses enfants ou pour ses vieux jours; le viager semble, en ce début d’année, apparaître dans l’actualité là on ne l’attendait pas.
Après une rumeur née sur Internet, colportée par un mail et une note postée sur de nombreux blogs et forums au sujet du patrimoine soumis à l’ISF de Mme Ségolène ROYALE et de son conjoint M. HOLLANDE, le terme « viager » fait irruption dans la campagne électorale pour les prochaines présidentielles. En effet en marge de la polémique lancée par le député UMP de l'Aveyron Jacques Godfrain et le quotidien régional La Dépêche du Midi qui avait reproduit ses propos, accusant M. Hollande et sa compagne d’avoir utilisés une Société civile immobilière (SCI) pour " échapper " à l'impôt sur la fortune (ISF). On apprend que cette société SCI dénommée la Sapinière, compte dans ses actifs, une maison à Mougins près de Cannes (Alpes-maritimes) achetée, selon l’avocat de intéressés, en viager. Mme ROYALE affirme elle pour sa part, détenir une : "- part dans une maison des Alpes Maritimes de 120 M2 achetée avec un plan épargne logement en 1986. Emprunt remboursé. J'en possède une part pour un montant de 108.000 euros en valeur actuelle ". (Source TF1 / LCI)
Pourquoi Mme Royale semble gênée aux entournures par l’achat en viager de cette villa, préférant nous expliquer les détails du financement de l’opération, pour ne pas utiliser le mot « Viager » ? L’achat d’une résidence secondaire ou principale par le biais du paiement d’une rente viagère, n’a en effet rien de « honteux » ! De plus Mme ROYALE et M. HOLLANDE ne sont pas les premiers personnages de la vie politique française a avoir acquis des propriétés par le biais d’un achat en viager. En effet, Charles De GAULLE signa en 1934 l'acte d'achat en viager de la Boisserie, dans le petit village de Colombey-les-Deux-Eglises, M. Valéry GISCARD D’ESTAING eu également recours par le passé à ce type d’investissements.
Cette polémique politicienne n’a d’ailleurs à mon sens pas grand intérêt. Elle révèle simplement tout l’intérêt d’investir dans un viager, car il s’agit d’un moyen simple et accessible, pour tout actif bénéficiant d’une petite capacité d’épargne, de se constituer un patrimoine de qualité.
Alain.Lemouzy viageriste.
Guide du VIAGER
L'achat d'un bien en viager occupé est à réaliser dans l'optique de faire un placement immobilier (produit financier) sans volonté de le transformer ensuite en résidence principale. Le viager libre est à recommander pour l'acquisition d'une résidence principale. I- VIAGER OCCUPE
II- VIAGER LIBRE
III- RENSEIGNEMENT ACQUEREUR
IV- HISTORIQUE DU VIAGER
Pourquoi vendre en viager ?
Vendre en viager permet de s'assurer une rente jusqu'à la fin de ses jours. Les revenus procurés par la vente en viager sont généralement plus importants que si le logement était mis en location. Le viager peut être libre ou occupé.
Si le vendeur occupe le logement à la vente, il est assuré de pouvoir continuer à l'occuper aussi longtemps qu'il le désire. Le montant de la rente tient compte de l'occupation ou non du logement.
Si le logement est loué à un tiers au moment de la constitution du viager, les loyers sont perçus par l'acheteur sauf si le vendeur demande de conserver l'usufruit de ce bien. En ce qui concerne les réparations, charges et impositions, il existe quasiment les mêmes obligations entre l'acquéreur et le vendeur qu'entre un propriétaire et un locataire. Cette répartition pourra être précisée dans le contrat.
1. INFOS
Le mot viager tire son origine de " viaje " qui signifie en vieux français " temps de vie ". Le contrat de rente viagère figure, comme le contrat d'assurances, le jeu et le pari dans la catégorie des contrats dits " aléatoire " (article 1964 du code civil). La vente immobilière doit résulter d'un acte notarié .Aujourd'hui 20% de la population française à plus de 60 ans. Dans vingt ans, ce sera 25%. La vente en viager permet d'améliorer de façon significative la retraite, alors que nos régimes de retraite connaissent leurs limites .De plus la vente en viager permet de rester chez soi, sans changer ses habitudes de vie .Il est possible de proposer un bien en viager occupé à tout âge (légalement), mais dans la pratique un minimum de 70 ans pour les hommes et de 75 ans pour les femmes est nécessaire pour trouver un acquéreur dans de bonnes conditions sauf cas particulier (limitation de l'occupation ou du paiement des rentes dans le temps, emplacement exceptionnel).Le vendeur dispose d'un droit d'usage et d'habitation exclusivement personnel sa vie durant ou pendant une durée déterminée. Il continue à payer la taxe d'habitation, les charges locatives et une partie de l'impôt foncier tant qu'il occupe les lieux. Le crédit rentier ne peut céder ni louer son droit à quiconque (Article 631 du code civil) .La réserve d'usufruit (réglementée par les articles 578 et suivants du code civil) est le droit de jouir d'une chose dont un autre est propriétaire. Dans ce cas le crédit rentier peut louer le bien, mais cette réserve est de plus en plus rare car les acquéreurs ne veulent pas prendre le risque de se trouver avec un locataire dans leur propriété . Dans tout les cas l'occupant doit d'après la loi jouir dee son bien en " bon père de famille ", Il ne peut modifier la destination de l'immeuble, il doit répondre de toute négligence, dénoncer toute usurpation ou dégradation au propriétaire .Le crédit rentier peut à n'importe quel moment renoncer à ce droit et laisser la jouissance du bien à son acquéreur, en contre partie la rente est majoré selon un barème dégressif dans le temps (25% d'augmentation de 0 à 5ans, 20% de 5 à 10 ans et 15% au delà de 10 ans)Il existe également des contrats limitant la durée de paiement à un nombre d'année déterminée le jour de la signature de la vente, c'est ce que l'on appelle une rente certaine, dans ce cas la rente est payable jusqu'au terme du contrat. Dans ce cas le vendeur doit prévoir la cessation du paiement de la rente sans que cela n'ait de conséquence néfaste sur son train de vieIl est possible de vendre en viager sur la " tête " d'un tiers qui n'a aucun droit de jouir du bien (très rare) article 1971 du code Civil . Le crédit rentier n'a plus à sa charge :- L'impôt foncier (sauf une petite partie qui est la taxe des ordures ménagères)- Les honoraires du syndic- L'assurance de l'immeuble- Les gros travaux (ravalement, toiture, cage d'escalier, moteur de l'ascenseur) ainsi que tout ce qui peu être voté en assemblée des copropriétaires2. REGIME FISCAL ET FRAIS DE LA VENTE
Avantages fiscaux sur les rentes : article 158-6 du code général des impôts- abattement de 60% avant 69 ans (vous déclarez 40% de la rente annuelle)- abattement de 70% à partir de 69 ans (vous déclarez 30%)- abattement de 100% pour les rentes certaines assimilable à un crédit (Vous ne déclarez rien quel que soit votre âge).
La totalité des droits d'enregistrement, des frais de notaire, de l'inscription hypothécaire est payable par l'acquéreur.Les honoraires de l'agence est à la charge de l'acquéreur ou du vendeur selon l'usage. Exonération de droit de succession entre époux ou héritiers en ligne directe sur la rente, celle ci est réversible en totalité au dernier survivant à titre gratuit. (Article 793 1-5 du code Général des impôts).3. PLUS VALUE
La plus value, dans ce domaine, est la même que dans toute vente immobilière classique : pas de plus value si le bien vendu est la résidence principale depuis au moins deux ans, ou si le vendeur est propriétaire depuis plus de vingt deux ans (en réalité 16 ans suffisent avec les différents abattements et les coefficients d'érosion monétaire.4. REVALORISATION DE LA VENTEPour garantir le pouvoir d'achat de sa rente viagère, le vendeur a tout intérêt à demander que soit intégrée, dans le contrat de vente, une clause d'indexation. Le choix est libre mais l'indice choisi est, en général, l'indice des prix à la consommation, série France entière ou série parisienne publié par l'Insee.
Ainsi, chaque année, à date fixe, la rente augmentera dans les mêmes proportions que le coût de la vie. Bien sûr, un autre indice comme celui de la construction peut également être choisi. Si rien n'a été prévu dans le contrat... pas de panique ! Il est tout à fait possible de revaloriser la pension selon un barème publié officiellement à la fin de chaque année. Mais attention, cette revalorisation s'adresse aux seules ventes en viager réalisées entre particuliers.Exemple : Une rente annuelle, versée chaque trimestre, a été fixée à 10 000 € par an, le 20 octobre 1992. Le contrat stipule une indexation sur l'indice des prix à la consommation des ménages urbains, hors tabac, série France entière, au 1er novembre. L'indice de référence est celui de novembre 1992 dont la valeur s'établissait à 106,3. L'indexation de la rente est calculée comme suit : • indice de novembre 1992 : 106,3 • indice de novembre 2003 : 108 Calcul de la rente à compter du 1er novembre 2003 : 10 000 x 108/106,3 = 10 159,92 € par an soit 2 539,98 € par trimestre.5. GARANTIE DU PAIEMENT DES RENTES
Gare aux mauvais payeurs ! Les acquéreurs n'acquittant plus la rente risquent en effet de tout perdre ! Un arsenal de mesures défensives vient protéger efficacement le vendeur impayé.
Le privilège du vendeurSi l'acheteur ne paie plus la rente viagère, tous ses biens peuvent être saisis et vendus. Si c'est le bien acheté en viager qui subit ce triste sort, le vendeur sera payé en priorité, par rapport à d'autres créanciers, sur le prix tiré de la vente. Il a donc la quasi-certitude de récupérer le montant des rentes impayées.
Des clauses de protectionPour compléter sa protection, le vendeur a tout intérêt à faire insérer dans son contrat une clause dite "résolutoire" l'autorisant, en cas de non-paiement de la rente, à reprendre son bien pendant le délai précisé au contrat par les deux parties. Une autre clause prévoit souvent que les sommes déjà versées, correspondant au paiement de la rente (arrérages), restent acquises au vendeur ainsi que les travaux et améliorations apportés par l'acheteur s'il occupe un viager libre.
Dernière parade : le vendeur peut exiger une caution. L'acquéreur doit alors trouver une personne de son entourage qui s'engage à payer la rente à sa place, en cas de défaillance de sa part.
Bon à savoir
• Avec ces clauses particulièrement efficaces, l'acquéreur risque de tout perdre s'il ne paie plus les rentes. Ainsi, s'il pressent des difficultés durables, il peut envisager une revente du bien acheté en viager... une telle opération n'est, cependant, pas sans risque. • L'usufruit ne subit aucune modification lors d'une saisie-vente
Une hypothèque de premier rang est prise par le notaire le jour de la signature de la vente celle ci est assortie du privilège de vendeur avec clause résolutoire, qui permet en cas de non paiement de la rente la résiliation du contrat de vente et la conservation du comptant et des arrérages déjà perçus. Garantie très dissuasive. En cas de problème le propriétaire peut à tout moment céder son viager .Cette hypothèque enlève à l'acquéreur la possibilité de recourir à un crédit bancaire pour financer le " bouquet ", puisque le banquier demande toujours une hypothèque de premier rang ;or, celle ci est réservée au crédit rentier pour garantir sa rente.Le calcul du prix de la rente est fixé librement entre les parties (article 1976 du code civil) et dépend :- de la valeur du bien libre - de l'âge du ou des vendeurs, de son sexe (de son espérance de vie)- du montant du bouquet éventuel c'est à dire de la partie du prix non convertie en rente
Les taux sont libres (article 1976 du code civil), mais on peut se référer pour définir le montant de la rente aux tables des Compagnies d'assurances, des notaires ou celle de la caisse nationale de prévoyance .6. LE VERSEMENT COMPTANT D'UNE PARTIE DU PRIX
N'est pas obligatoire. Si le crédit rentier veut percevoir immédiatement une partie du prix, comme c'est souvent le cas dans la pratique il est possible de prévoir le versement d'une somme appelée " bouquet ".Cette somme ne devra pas en règle général dépasser 30% de la valeur occupée. Toutefois il est possible d'obtenir dans certains cas la totalité du prix payable au comptant.
7. VENTE OCCUPEE SANS RENTE
Dans ce genre de contrat l'occupant touche un capital représentant la totalité de la valeur occupée fiscale .Comme dans un viager il ne règle plus que ses charges locatives et la taxe d'habitation.8. CERTIFICAT DE VIE
Article 1983 du code civil : " Le propriétaire d'une rente viagère n'en peut demander les arrérages qu'en justifiant de son existence ou de celle de la personne sur la tête de laquelle elle a été constituée ". Pour éviter les formalités il peut être stipulé dans le contrat que le crédit rentier n'aura pas à fournir de certificat de vie tant qu'il percevra ses arrérages de rente sur simple quittance .9. La vente en viager peut être nulle dans plusieurs cas
Article 1974 : " tout contrat de rente viagère créée sur la tête d'une personne qui était morte au jour du contrat ne produit aucun effet "Article 1975 : " Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat ". Ce qui exclue toute autre forme de décès (accident, suicide, autre maladie)• Prix insuffisant • Décès imminent du vendeur. Si l'acquéreur sait que le vendeur est atteint d'une maladie le condamnant à court terme, il aura la certitude de ne devoir verser la rente que très peu de temps, l'aléa du contrat disparaît alors, entraînant la nullité de la vente.
10. VENDRE A UN HERITIER OU A UN PROCHE
Rien n'interdit à des parents de vendre leurs biens à l'ensemble de leurs enfants ou à certains d'entre eux seulement. Si les parents vendent un immeuble en viager à l'un de leurs enfants, les autres pourront s'ils n'ont pas donné leur accord à l'acte, demander que cette vente soit considérée comme une donation (article 918 et 1968 s. du code civil) qui s'imputera d'abord sur la quotité disponible. Si la valeur du bien est supérieure à la quotité disponible, le surplus devra être rapporté à la succession .De surcroît si les rentes ne sont pas effectivement versées ou si le débit rentier n'est pas financièrement en mesure de les payer, l'administration fiscale veille . Nous conseillons d'éviter de vendre à des familiers ou à des proches car en cas de problème financier il est plus difficile de faire jouer la clause résolutoire .
La société RENEE COSTES VIAGER spécialiste à Paris, a déjà effectué plusieurs milliers de transactions et se tient à votre disposition pour tout renseignement complémentaire
II- VIAGER LIBRE
III- RENSEIGNEMENT ACQUEREUR
IV- HISTORIQUE DU VIAGER
Pourquoi vendre en viager ?
Vendre en viager permet de s'assurer une rente jusqu'à la fin de ses jours. Les revenus procurés par la vente en viager sont généralement plus importants que si le logement était mis en location. Le viager peut être libre ou occupé.
Si le vendeur occupe le logement à la vente, il est assuré de pouvoir continuer à l'occuper aussi longtemps qu'il le désire. Le montant de la rente tient compte de l'occupation ou non du logement.
Si le logement est loué à un tiers au moment de la constitution du viager, les loyers sont perçus par l'acheteur sauf si le vendeur demande de conserver l'usufruit de ce bien. En ce qui concerne les réparations, charges et impositions, il existe quasiment les mêmes obligations entre l'acquéreur et le vendeur qu'entre un propriétaire et un locataire. Cette répartition pourra être précisée dans le contrat.
1. INFOS
Le mot viager tire son origine de " viaje " qui signifie en vieux français " temps de vie ". Le contrat de rente viagère figure, comme le contrat d'assurances, le jeu et le pari dans la catégorie des contrats dits " aléatoire " (article 1964 du code civil). La vente immobilière doit résulter d'un acte notarié .Aujourd'hui 20% de la population française à plus de 60 ans. Dans vingt ans, ce sera 25%. La vente en viager permet d'améliorer de façon significative la retraite, alors que nos régimes de retraite connaissent leurs limites .De plus la vente en viager permet de rester chez soi, sans changer ses habitudes de vie .Il est possible de proposer un bien en viager occupé à tout âge (légalement), mais dans la pratique un minimum de 70 ans pour les hommes et de 75 ans pour les femmes est nécessaire pour trouver un acquéreur dans de bonnes conditions sauf cas particulier (limitation de l'occupation ou du paiement des rentes dans le temps, emplacement exceptionnel).Le vendeur dispose d'un droit d'usage et d'habitation exclusivement personnel sa vie durant ou pendant une durée déterminée. Il continue à payer la taxe d'habitation, les charges locatives et une partie de l'impôt foncier tant qu'il occupe les lieux. Le crédit rentier ne peut céder ni louer son droit à quiconque (Article 631 du code civil) .La réserve d'usufruit (réglementée par les articles 578 et suivants du code civil) est le droit de jouir d'une chose dont un autre est propriétaire. Dans ce cas le crédit rentier peut louer le bien, mais cette réserve est de plus en plus rare car les acquéreurs ne veulent pas prendre le risque de se trouver avec un locataire dans leur propriété . Dans tout les cas l'occupant doit d'après la loi jouir dee son bien en " bon père de famille ", Il ne peut modifier la destination de l'immeuble, il doit répondre de toute négligence, dénoncer toute usurpation ou dégradation au propriétaire .Le crédit rentier peut à n'importe quel moment renoncer à ce droit et laisser la jouissance du bien à son acquéreur, en contre partie la rente est majoré selon un barème dégressif dans le temps (25% d'augmentation de 0 à 5ans, 20% de 5 à 10 ans et 15% au delà de 10 ans)Il existe également des contrats limitant la durée de paiement à un nombre d'année déterminée le jour de la signature de la vente, c'est ce que l'on appelle une rente certaine, dans ce cas la rente est payable jusqu'au terme du contrat. Dans ce cas le vendeur doit prévoir la cessation du paiement de la rente sans que cela n'ait de conséquence néfaste sur son train de vieIl est possible de vendre en viager sur la " tête " d'un tiers qui n'a aucun droit de jouir du bien (très rare) article 1971 du code Civil . Le crédit rentier n'a plus à sa charge :- L'impôt foncier (sauf une petite partie qui est la taxe des ordures ménagères)- Les honoraires du syndic- L'assurance de l'immeuble- Les gros travaux (ravalement, toiture, cage d'escalier, moteur de l'ascenseur) ainsi que tout ce qui peu être voté en assemblée des copropriétaires2. REGIME FISCAL ET FRAIS DE LA VENTE
Avantages fiscaux sur les rentes : article 158-6 du code général des impôts- abattement de 60% avant 69 ans (vous déclarez 40% de la rente annuelle)- abattement de 70% à partir de 69 ans (vous déclarez 30%)- abattement de 100% pour les rentes certaines assimilable à un crédit (Vous ne déclarez rien quel que soit votre âge).
La totalité des droits d'enregistrement, des frais de notaire, de l'inscription hypothécaire est payable par l'acquéreur.Les honoraires de l'agence est à la charge de l'acquéreur ou du vendeur selon l'usage. Exonération de droit de succession entre époux ou héritiers en ligne directe sur la rente, celle ci est réversible en totalité au dernier survivant à titre gratuit. (Article 793 1-5 du code Général des impôts).3. PLUS VALUE
La plus value, dans ce domaine, est la même que dans toute vente immobilière classique : pas de plus value si le bien vendu est la résidence principale depuis au moins deux ans, ou si le vendeur est propriétaire depuis plus de vingt deux ans (en réalité 16 ans suffisent avec les différents abattements et les coefficients d'érosion monétaire.4. REVALORISATION DE LA VENTEPour garantir le pouvoir d'achat de sa rente viagère, le vendeur a tout intérêt à demander que soit intégrée, dans le contrat de vente, une clause d'indexation. Le choix est libre mais l'indice choisi est, en général, l'indice des prix à la consommation, série France entière ou série parisienne publié par l'Insee.
Ainsi, chaque année, à date fixe, la rente augmentera dans les mêmes proportions que le coût de la vie. Bien sûr, un autre indice comme celui de la construction peut également être choisi. Si rien n'a été prévu dans le contrat... pas de panique ! Il est tout à fait possible de revaloriser la pension selon un barème publié officiellement à la fin de chaque année. Mais attention, cette revalorisation s'adresse aux seules ventes en viager réalisées entre particuliers.Exemple : Une rente annuelle, versée chaque trimestre, a été fixée à 10 000 € par an, le 20 octobre 1992. Le contrat stipule une indexation sur l'indice des prix à la consommation des ménages urbains, hors tabac, série France entière, au 1er novembre. L'indice de référence est celui de novembre 1992 dont la valeur s'établissait à 106,3. L'indexation de la rente est calculée comme suit : • indice de novembre 1992 : 106,3 • indice de novembre 2003 : 108 Calcul de la rente à compter du 1er novembre 2003 : 10 000 x 108/106,3 = 10 159,92 € par an soit 2 539,98 € par trimestre.5. GARANTIE DU PAIEMENT DES RENTES
Gare aux mauvais payeurs ! Les acquéreurs n'acquittant plus la rente risquent en effet de tout perdre ! Un arsenal de mesures défensives vient protéger efficacement le vendeur impayé.
Le privilège du vendeurSi l'acheteur ne paie plus la rente viagère, tous ses biens peuvent être saisis et vendus. Si c'est le bien acheté en viager qui subit ce triste sort, le vendeur sera payé en priorité, par rapport à d'autres créanciers, sur le prix tiré de la vente. Il a donc la quasi-certitude de récupérer le montant des rentes impayées.
Des clauses de protectionPour compléter sa protection, le vendeur a tout intérêt à faire insérer dans son contrat une clause dite "résolutoire" l'autorisant, en cas de non-paiement de la rente, à reprendre son bien pendant le délai précisé au contrat par les deux parties. Une autre clause prévoit souvent que les sommes déjà versées, correspondant au paiement de la rente (arrérages), restent acquises au vendeur ainsi que les travaux et améliorations apportés par l'acheteur s'il occupe un viager libre.
Dernière parade : le vendeur peut exiger une caution. L'acquéreur doit alors trouver une personne de son entourage qui s'engage à payer la rente à sa place, en cas de défaillance de sa part.
Bon à savoir
• Avec ces clauses particulièrement efficaces, l'acquéreur risque de tout perdre s'il ne paie plus les rentes. Ainsi, s'il pressent des difficultés durables, il peut envisager une revente du bien acheté en viager... une telle opération n'est, cependant, pas sans risque. • L'usufruit ne subit aucune modification lors d'une saisie-vente
Une hypothèque de premier rang est prise par le notaire le jour de la signature de la vente celle ci est assortie du privilège de vendeur avec clause résolutoire, qui permet en cas de non paiement de la rente la résiliation du contrat de vente et la conservation du comptant et des arrérages déjà perçus. Garantie très dissuasive. En cas de problème le propriétaire peut à tout moment céder son viager .Cette hypothèque enlève à l'acquéreur la possibilité de recourir à un crédit bancaire pour financer le " bouquet ", puisque le banquier demande toujours une hypothèque de premier rang ;or, celle ci est réservée au crédit rentier pour garantir sa rente.Le calcul du prix de la rente est fixé librement entre les parties (article 1976 du code civil) et dépend :- de la valeur du bien libre - de l'âge du ou des vendeurs, de son sexe (de son espérance de vie)- du montant du bouquet éventuel c'est à dire de la partie du prix non convertie en rente
Les taux sont libres (article 1976 du code civil), mais on peut se référer pour définir le montant de la rente aux tables des Compagnies d'assurances, des notaires ou celle de la caisse nationale de prévoyance .6. LE VERSEMENT COMPTANT D'UNE PARTIE DU PRIX
N'est pas obligatoire. Si le crédit rentier veut percevoir immédiatement une partie du prix, comme c'est souvent le cas dans la pratique il est possible de prévoir le versement d'une somme appelée " bouquet ".Cette somme ne devra pas en règle général dépasser 30% de la valeur occupée. Toutefois il est possible d'obtenir dans certains cas la totalité du prix payable au comptant.
7. VENTE OCCUPEE SANS RENTE
Dans ce genre de contrat l'occupant touche un capital représentant la totalité de la valeur occupée fiscale .Comme dans un viager il ne règle plus que ses charges locatives et la taxe d'habitation.8. CERTIFICAT DE VIE
Article 1983 du code civil : " Le propriétaire d'une rente viagère n'en peut demander les arrérages qu'en justifiant de son existence ou de celle de la personne sur la tête de laquelle elle a été constituée ". Pour éviter les formalités il peut être stipulé dans le contrat que le crédit rentier n'aura pas à fournir de certificat de vie tant qu'il percevra ses arrérages de rente sur simple quittance .9. La vente en viager peut être nulle dans plusieurs cas
Article 1974 : " tout contrat de rente viagère créée sur la tête d'une personne qui était morte au jour du contrat ne produit aucun effet "Article 1975 : " Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat ". Ce qui exclue toute autre forme de décès (accident, suicide, autre maladie)• Prix insuffisant • Décès imminent du vendeur. Si l'acquéreur sait que le vendeur est atteint d'une maladie le condamnant à court terme, il aura la certitude de ne devoir verser la rente que très peu de temps, l'aléa du contrat disparaît alors, entraînant la nullité de la vente.
10. VENDRE A UN HERITIER OU A UN PROCHE
Rien n'interdit à des parents de vendre leurs biens à l'ensemble de leurs enfants ou à certains d'entre eux seulement. Si les parents vendent un immeuble en viager à l'un de leurs enfants, les autres pourront s'ils n'ont pas donné leur accord à l'acte, demander que cette vente soit considérée comme une donation (article 918 et 1968 s. du code civil) qui s'imputera d'abord sur la quotité disponible. Si la valeur du bien est supérieure à la quotité disponible, le surplus devra être rapporté à la succession .De surcroît si les rentes ne sont pas effectivement versées ou si le débit rentier n'est pas financièrement en mesure de les payer, l'administration fiscale veille . Nous conseillons d'éviter de vendre à des familiers ou à des proches car en cas de problème financier il est plus difficile de faire jouer la clause résolutoire .
La société RENEE COSTES VIAGER spécialiste à Paris, a déjà effectué plusieurs milliers de transactions et se tient à votre disposition pour tout renseignement complémentaire
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