dimanche 20 mai 2007
RENTE VIAGÈRE
C’est le montant payé en général mensuellement par l’acheteur – débit-rentier – au vendeur – le crédit-rentier. Cette rente versée à vie à une personne ou deux (rente réversible) est indéxée en général sur l’indice INSEE du coût de la vie et revue annuellement.
BOUQUET :
BOUQUET :C’est le montant qui est payé comptant au vendeur. Il est librement fixé par lui. Il est souvent égal à 20 % du montant de la transaction mais ce n’est pas une règle.Pour le vendeur : une garantie supplémentaire, un moyen de transmission à une personne librement choisie, un apport d’argent frais.Pour l’acheteur : un moyen de diminuer la rente mensuelle.
CALCULS VIAGERS
À partir d’une estimation d’un bien au prix du marché, il s’agit de calculer les montants du bouquet et des rentes qui seront perçus par le vendeur. Sont pris en compte pour ces calculs :
l’espérance de vie du vendeur (1 ou 2)
la valeur de la nue propriété
le taux d’entretien (état général du bien)
le taux de rente appliqué au capital à amortir
la valeur locative.
l’espérance de vie du vendeur (1 ou 2)
la valeur de la nue propriété
le taux d’entretien (état général du bien)
le taux de rente appliqué au capital à amortir
la valeur locative.
VIAGER OCCUPÉ
VIAGER OCCUPÉ :Vente d’un bien immobilier dont le vendeur se réserve le Droit d’usage et d’habitation. Le montant de la transaction - sur lequel seront calculés les droits d’enregistrement - est sensiblement égal à la valeur de la nue-propriété du bien vendu. Le paiement différé se fera sous forme d’un bouquet et d’une rente viagère. Il sera prévu dès l’origine du contrat une rente complémentaire en cas de départ anticipé du vendeur, calculée sur la valeur locative du bien.Pour le vendeur : il continue à habiter son logement, bénéficie de revenus supplémentaires dans le cadre d’une fiscalité favorable et organise de façon choisie la transmission de son patrimoine.Pour l’acheteur : il se crée un patrimoine sans souci de gestion ni pression fiscale supplémentaire
VIAGER LIBRE :
Vente d’un bien immobilier dont l’acquéreur aura immédiatement la libre disposition. Le paiement différé se fera sous forme d’un bouquet - paiement comptant - et d’une rente viagère. Le montant de la transaction est égal à la valeur estimée du bien sur le marché immobilier.Pour le vendeur : avantages fiscaux importants par rapport aux revenus locatifs.Pour l’acheteur : il accède à la propriété de son logement et contourne des circuits coûteux du crédit.
jeudi 17 mai 2007
dimanche 13 mai 2007
vendredi 11 mai 2007
Qui peut le faire ?
Toute personne physique, propriétaire d'un bien immobilier peut le vendre en viager quel que soit son âge. Cependant, ce système s'adresse plus particulièrement aux personnes âgées (un jeune homme de 18 ans aura du mal à trouver un acquéreur et la rente qu'il touchera risque d'être très infime ! ).
Elle ne doit pas être atteinte d'une maladie pouvant entraîner la mort. Si elle meurt dans les 20 jours suivant la signature du contrat, la vente est annulée.
La rente peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une deuxième tête (conjoint, généralement). Dans ce cas, à la mort du premier époux, l'acheteur continuera à payer la rente au second époux.
L'acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou morale (société). Des garanties financières lui seront généralement demandées (caution, hypothèque) afin de s'assurer qu'il est à même de payer régulièrement la rente.
Le contrat de vente peut contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement : vente annulée, partie des rentes payées gardée par le vendeur en indemnités.
Elle ne doit pas être atteinte d'une maladie pouvant entraîner la mort. Si elle meurt dans les 20 jours suivant la signature du contrat, la vente est annulée.
La rente peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une deuxième tête (conjoint, généralement). Dans ce cas, à la mort du premier époux, l'acheteur continuera à payer la rente au second époux.
L'acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou morale (société). Des garanties financières lui seront généralement demandées (caution, hypothèque) afin de s'assurer qu'il est à même de payer régulièrement la rente.
Le contrat de vente peut contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement : vente annulée, partie des rentes payées gardée par le vendeur en indemnités.
Peut-on réviser ou indexer la rente ?
Pour préserver le pouvoir d'achat du rentier, il est possible de prévoir une clause d'indexation. L'indice de référence est libre, mais en général l'indice choisi est celui des prix à la consommation (INSEE), ou encore le coût de la construction...
A signaler : il est utile de prévoir un indice de substitution en cas de disparition du premier indice.
En cas de désaccord entre les parties, la rente est réévaluée légalement suivant un barème mis à jour annuellement par la loi de finances.
Chaque partie peut obtenir du tribunal d'instance une majoration ou une diminution du coefficient de réévaluation s'il estime et prouve être dans son bon droit.
A signaler : il est utile de prévoir un indice de substitution en cas de disparition du premier indice.
En cas de désaccord entre les parties, la rente est réévaluée légalement suivant un barème mis à jour annuellement par la loi de finances.
Chaque partie peut obtenir du tribunal d'instance une majoration ou une diminution du coefficient de réévaluation s'il estime et prouve être dans son bon droit.
Comment est calculée la rente ?
Le montant de la rente est fixée librement entre les parties en fonction de la valeur du bien, de l'âge du crédirentier, de son espérance de vie...
La valeur du logement tient compte des réserves que le crédirentier a maintenues sur le logement :
un viager libre est plus cher qu'un viager occupé : dans ce cas, la valeur de l'immeuble tient compte des prix pratiqués sur le marché immobilier ;
lorsque le viager est occupé, l'acheteur ne dispose pas du droit d'habitation. Il n'est que le nu-propriétaire, l'usufruitier (le vendeur) conserve la droit d'habiter et d'en recueillir les fruits (loyers par exemple).
A noter : il peut exister des viagers occupés mais libérables 15 jours ou 1 mois et plus dans l'année.
Les barèmes sont libres mais on peut se référer pour définir le taux de la rente, aux tarifs établis par les compagnies d'assurance, la caisse nationale de prévoyance et les notaires.Le paiement de la rente est mensuel, trimestriel ou annuel suivant le choix des parties.
La valeur du logement tient compte des réserves que le crédirentier a maintenues sur le logement :
un viager libre est plus cher qu'un viager occupé : dans ce cas, la valeur de l'immeuble tient compte des prix pratiqués sur le marché immobilier ;
lorsque le viager est occupé, l'acheteur ne dispose pas du droit d'habitation. Il n'est que le nu-propriétaire, l'usufruitier (le vendeur) conserve la droit d'habiter et d'en recueillir les fruits (loyers par exemple).
A noter : il peut exister des viagers occupés mais libérables 15 jours ou 1 mois et plus dans l'année.
Les barèmes sont libres mais on peut se référer pour définir le taux de la rente, aux tarifs établis par les compagnies d'assurance, la caisse nationale de prévoyance et les notaires.Le paiement de la rente est mensuel, trimestriel ou annuel suivant le choix des parties.
Achat et vente en viager
Qu'est-ce que la vente en viager ?
La vente en viager consiste à " aliéner son capital ", c'est-à-dire à en céder la nue-propriété avec éventuellement la jouissance, moyennant le versement d'une rente viagère pendant toute la durée de sa vie.
Le débirentier est la personne qui verse la rente. Il devient ainsi nu-propriétaire du bien vendu en viager et en aura la pleine propriété à la mort du crédirentier, et de son conjoint si la rente est réversible.
Le crédirentier est la personne qui touche la rente. Il peut éventuellement garder l'usufruit (la jouissance) du bien vendu.
La vente en viager consiste à " aliéner son capital ", c'est-à-dire à en céder la nue-propriété avec éventuellement la jouissance, moyennant le versement d'une rente viagère pendant toute la durée de sa vie.
Le débirentier est la personne qui verse la rente. Il devient ainsi nu-propriétaire du bien vendu en viager et en aura la pleine propriété à la mort du crédirentier, et de son conjoint si la rente est réversible.
Le crédirentier est la personne qui touche la rente. Il peut éventuellement garder l'usufruit (la jouissance) du bien vendu.
Inscription à :
Articles (Atom)