Alain LEMOUZY Expert en étude viagère: CALCULS VIAGERS

dimanche 20 mai 2007

CALCULS VIAGERS

À partir d’une estimation d’un bien au prix du marché, il s’agit de calculer les montants du bouquet et des rentes qui seront perçus par le vendeur. Sont pris en compte pour ces calculs :
l’espérance de vie du vendeur (1 ou 2)
la valeur de la nue propriété
le taux d’entretien (état général du bien)
le taux de rente appliqué au capital à amortir
la valeur locative.

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Arrérages :Montant de la rente. Les arrérages peuvent être mensuels, trimestriels, semestriels ou annuels, mais ils sont le plus souvent mensuels. Bouquet : Somme variable versée au comptant par l’acquéreur. Cette somme peut représenter de 0 à 50 % du prix. Le solde est converti en rente viagère calculée en fonction de l’âge du ou des crédirentiers. Contrat aléatoire : Le contrat de rente viagère figure, comme les contrats d’assurances, les jeux et le pari, dans les contrats dits « aléatoires » prévus par les articles 1964 à 1983 du Code civil (en l’absence d’aléa, la nullité du contrat peut être prononcée). Crédirentier : Personne qui perçoit la rente viagère. C’est « le vendeur ». Ce peut être une ou plusieurs personnes, disposant ou non de liens familiaux. Les cas les plus fréquents sont la personne seule ou le couple, mais il est tout à fait possible que ce soit des membres d’une même famille (sœurs, par exemple) ou des amis (couple de même sexe, par exemple). Le crédirentier ne peut jamais être une personne morale. Charges locatives (ou de copropriété) : elles sont à la charge du vendeur. Débirentier : Personne qui paie la rente viagère. C’est « l’acheteur ». Ce peut être une personne physique, mais il est aussi possible que ce soit une personne morale. Une SCI peut parfaitement être débirentière. Frais d’acquisition : Ensemble des frais et droits consécutifs à l'établissement d'une vente immobilière. Les frais d'acquisition sont constitués pour l'essentiel de différents droits, taxes, impôts et frais d'obtention de pièces administratives, et pour une part moins importante par les honoraires du notaire. Les frais d'acquisition sont réduits lorsqu'il s'agit d'un bien à usage d'habitation (environ 9 à 13%), et pleins lorsqu'il s'agit d'immobilier à usage professionnel (environ 20% ou TVA). Ils sont dus par l’acquéreur. Les honoraires de l’agence peuvent être soit à la charge du vendeur, soit à la charge de l’acquéreur, soit répartis entre les deux selon les choix des parties. Frais de notaire : Appellation courante, mais impropre : voir « Frais d’acquisition » Hypothèque : En cas de vente en viager, ce n’est pas l’hypothèque qui garantie le paiement de la rente. On lui substitue un privilège de vendeur assorti d’une clause résolutoire. Un mois après un commandement à payer resté sans effet, la vente peut être résolue de plein droit par le juge. Indexation : L’indexation de la rente est obligatoire. Elle consiste à revaloriser périodiquement le montant de la rente en fonction d’un indice. L’usage conduit à une indexation annuelle, à la date anniversaire du contrat, et l’indice le plus couramment utilisé est l’indice mensuel des prix à la consommation publié par l’INSEE. Nullité du contrat : « Tout contrat de rente viagère créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat ne produit aucun effet » (article 1974 du Code Civil) « Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat » (article 1975 du Code civil) Plus-value : La fiscalité est la même en matière de viager que pour tout autre type de vente immobilière. Il n’y a pas de plus-value si le bien vendu est la résidence principale depuis au moins deux ans, ou si le vendeur est propriétaire depuis plus de 22 ans (16 ans en réalité, avec les abattements et les coefficients d’érosion monétaire). Rente : Somme payée par le débirentier mensuellement, ou trimestriellement, ou semestriellement, ou annuellement. La rente bénéficie d’un abattement fiscal de 60 % jusqu’à 69 ans, et de 70 % à partir de 70 ans. L’abattement fiscal appliqué est celui qui est acquis à la date de la signature de la vente. Revente : Le débirentier peut revendre son bien du vivant du crédirentier sans qu’il soit nécessaire de le faire intervenir à l’acte. L’acquéreur initial reste responsable du paiement des arrérages, mais il lui revient de se garantir contre le risque de défaillance du sous-acquéreur en faisant inscrire son privilège de vendeur sur le bien immobilier revendu.On estime que 20 % environ des ventes en viager sont des reventes. Taxe d’habitation : Elle est due par l’occupant. Taxe foncière : À la charge du débirentier, à l’exception et sauf convention contraire, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui reste à la charge de l’occupant. Usufruit : La jouissance de l’usufruit appartient au vendeur, ce qui s’applique rarement au viager, car l’usufruit est remplacé par un droit d’usage et d’habitation réservé exclusivement au crédirentier. En cas de libération volontaire du bien par le crédirentier pendant la durée du contrat, la rente se trouve majorée suivant un taux déterminé à l’acte de vente. Viager : Terme employé pour évoquer une opération limitée « au temps de la vie » Valeur réelle : Valeur qui est déterminée lors de l’estimation. Valeur résiduelle (ou valeur vénale) : Valeur réelle minorée de l’abattement proportionnel à l’âge, au nombre et au sexe du ou des crédirentiers. Valeur vénale : Voir valeur résiduelle. Alain LEMOUZY.

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